Terreno comercial consolidado de 1.02 acres en la esquina hard-corner de Hwy 111 & Hwy 98, Calexico CA. Dentro de 1 milla del 3er punto de entrada más transitado de la frontera EE.UU.–México, sirviendo a Mexicali con más de 1 millón de habitantes.
| APN | Tipo | SqFt | Terreno $ | Mejoras $ | Net Assessed | Status |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 058-155-003-000 | Commercial/Vacant | 7,448 | $17,350 | — | $17,350 | ACTIVE |
| 058-155-004-000 | Commercial/Vacant | 7,448 | $17,350 | — | $17,350 | ACTIVE |
| 058-155-005-000 | Commercial/Vacant | 7,448 | $17,350 | — | $17,350 | ACTIVE |
| 058-155-006-000 | Commercial/Food Service ★ | 7,000 | $17,323 | $162,008 | $179,331 | ACTIVE |
| 058-155-007-000 | Commercial/Vacant | 7,449 | $37,200 | — | $37,200 | ACTIVE |
| 058-155-008-000 | Commercial/Vacant | 7,448 | $37,200 | — | $37,200 | ACTIVE |
Análisis de cada concepto según demanda real del mercado fronterizo, inversión requerida, ingreso potencial y plazo de retorno. Priorizados por urgencia estratégica y fit con el sitio.
⚡ Contexto crítico: Este es el único activo disponible. La estrategia óptima no es elegir UN solo uso, sino dividir el terreno por APNs para maximizar múltiples flujos de ingreso simultáneos — ground leases, desarrollo propio o venta selectiva por lote.
Antecedente: proyecto TravelLodge previamente gestionado. Demanda probada: viajeros fronterizos, ejecutivos de nearshoring, turismo comercial. El sitio necesita un hotel de 60–100 habitaciones. Brecha real: no hay hotel de calidad en este cuadrante.
Goldmine en intersección de 75K vehículos/día. Los cruzadores desde México buscan gasolina inmediatamente al cruzar (precio diferencial MX vs USA). Mayor ROI por sq ft en esta categoría. El APN-006 (Food Service) ya tiene estructura aprovechable para tienda de conveniencia.
Alta visibilidad, drive-through en intersección arterial. Marcas como Chick-fil-A, McDonald's y Raising Cane's tienen directivas de expansión activas en Imperial Valley. Una sola franquicia QSR puede hacer ground lease en 1–2 APNs y operar profitablemente con el tráfico existente.
Formato express tunnel de $8–15 USD por lavado. Los cruzadores desde México llegan con autos sucios (polvo, barro del camino). Mercado cautivo garantizado. 2 APNs son suficientes (~15,000 sq ft). Bajo costo de construcción, alto flujo de caja. Modelo de membresía ilimitada = ingresos recurrentes.
El mercado fronterizo tiene altísima demanda de autos usados para venta hacia México. Un lote de 1–2 APNs (7,000–15,000 sq ft) puede mover 30–60 unidades/mes. El APN-006 ya tiene estructura (anteriormente food service). Inversión mínima, flujo de efectivo rápido. El mercado de autos hacia México es una oportunidad constante.
Uso de 3–4 APNs para crear un strip de 6–10 locales: lavandería, minisuper, farmacia, remesas, papelería, taquería. El mercado cautivo es la colonia residencial inmediata (vecinas de Paulin Ave, cientos de casas). Renta de locales $15–25/sq ft/mes genera flujo estable y valoriza el activo.
Los APNs en zona residencial colindante (Paulin Ave tiene 70+ direcciones) permiten construir casas o dúplex. Renta promedio en Calexico: $1,200–1,800/mes por unidad. En 1 APN de 7,448 sq ft se pueden construir 2–3 unidades. Mercado cautivo: trabajadores de maquiladoras y empleados fronterizos.
El propietario conserva el terreno y lo arrienda por 25–50 años a un desarrollador. El activo se mantiene en familia. El operador construye, opera y paga renta del suelo anual con escalador CPI. Al vencimiento, las mejoras revierten al propietario. Ingreso pasivo perpetuo sin vender el asset.
Ingresos pasivos adicionales de $15–30K/año arrendando espacio vertical en cualquier edificio o torre. AT&T, T-Mobile y Verizon buscan sitios activamente en la frontera para cobertura 5G. Compatible con cualquier otro uso del terreno. Requiere altura mínima de 60 ft.
💡 Estrategia de máximo valor: Dividir los 6 APNs en 3 clusters: (A) APNs 007+008 → Hotel o Gas Station [mayor tráfico], (B) APNs 003+004 → QSR o Car Wash [drive-through], (C) APNs 005+006 → Mini Strip o Lote de Autos [uso existente]. Esto triplica el ingreso vs. vender todo junto.
| Concepto | Modalidad | Inversión Req. | Ingreso Anual | ROI Anual | Acum. 10 años | Puntaje |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Gasolinería | Ground Lease | $0 | $100–120K | ∞ (no inversión) | $1.0–1.2M | 10/10 |
| Hotel 80 cuartos | Ground Lease | $0 | $110–130K | ∞ | $1.1–1.3M | 10/10 |
| QSR Fast Food | Ground Lease | $0 | $70–90K | ∞ | $700K–900K | 9/10 |
| Car Wash Express | Ground Lease | $0 | $50–65K | ∞ | $500–650K | 8/10 |
| Mini Strip Mall | Construir + Rentar | $1.5–2.5M | $220–350K | 9–12% | $720K–1.1M neto | 7/10 |
| Lote de Autos | Ground Lease | $0 | $36–50K | ∞ | $360–500K | 6/10 |
| Residencial (dúplex) | Construir + Rentar | $1.2–1.8M | $86–130K | 6–8% | $300–500K neto | 5/10 |
| ⚡ VENTA TOTAL AHORA | Venta directa | $0 | $1,500,000 one-shot | N/A — liquida activo | $1.5M (fin) | ★ Oferta activa |
📊 Comparación 10 años: Un ground lease triple (hotel + gasolinería + QSR en APNs divididos) generaría $280–340K/año → $2.8–3.4M en 10 años. La venta total a $1.5M da la mitad del valor a largo plazo. La recomendación es negociar ground lease si no hay urgencia absoluta de liquidez.
🔴 Situación actual: Hay una oferta de $1.5M en consideración. Si hay urgencia de efectivo inmediato y no hay certeza de un ground lease firmado, aceptar $1.5M puede ser la decisión correcta — pero debe intentarse contra-oferta a $1.65–1.75M antes de aceptar.
Plan de 90 días para generar competencia de compradores, atraer franquicias y desarrolladores, y crear presión de mercado que eleve el precio o asegure el mejor arrendatario.
Liquidez inmediata completa. Fin del activo familiar. Ideal si: hay urgencia financiera real, no hay capacidad de gestión del development, o se necesita capital para otra inversión mayor.
Contra-oferta recomendada: $1.65–1.75M o 90 días de due diligence con deposit $50K non-refundable.
CONSIDERAR SI HAY URGENCIAEl activo queda en la familia. El desarrollador construye a su costo. Renta escalada con CPI cada 5 años. En 15 años recuperas $1.5–2.25M sin perder el terreno. Al vencimiento las mejoras son tuyas.
Ideal para: Hotel, Gasolinería o QSR en APNs 007+008 primero.
★ RECOMENDADO ESTRATÉGICOVender APNs 007+008 (los de mayor valor, $37,200 c/u tasado) a un desarrollador de hotel o gasolinería por $400–600K. Con ese capital, desarrollas o lease los APNs restantes.
Genera liquidez inmediata + mantiene asset base para income futuro.
OPCIÓN HÍBRIDA INTELIGENTEPrimera comunicación formal de interés. No vinculante. Establece precio, condiciones y timeline de due diligence. Solicitar a todo interesado serio antes de compartir documentos legales.
Venta total o por APN. Incluir: earnest money deposit ($50–100K), due diligence 30–60 días, contingencias de financiamiento y zoning. Escrow con Title Company de Imperial County.
25–50 años. Incluir: renta base + escalador CPI anual, cláusula de reversión de mejoras, derecho de primera oferta si el lessee quiere vender, restricted use covenant (evitar uso indeseable).
Dar al interesado actual 90 días de exclusividad para cerrar, a cambio de $25–50K no-reembolsable que se aplica al precio de venta. Mantiene el momentum sin bloquear otras conversaciones.
Autoriza venta, ground lease o desarrollo. Firma contratos. Define precio mínimo y condiciones no negociables. Única voz ante compradores.
Coordina estudios de mercado, permisos, due diligence, relación con brokers y desarrolladores. Prepara el data room y el paquete de oportunidad.
Revisa toda documentación: LOIs, PSA, ground lease, title search. Coordina con Title Company y abogado de bienes raíces California.
Gestiona listings en LoopNet/Crexi, video drone, presencia en LinkedIn, outreach a franquicias. Produce todos los materiales visuales del proyecto.
Prepara proformas por concepto de negocio. Aplica incentivos fiscales (OZ, NMTC). Evalúa estructura de venta: outright, installment sale, 1031 exchange.
Para posicionar esta oportunidad a nivel de inversores institucionales y franquicias, el proyecto debe tener nombre, logo, paleta de colores y narrativa de marca. Sugerencias:
✅ Uso recomendado de estos prompts: Midjourney para renders e imagen institucional → Runway ML o Sora para el video drone → Canva AI para el one-pager → Adobe Firefly para el logo vectorial. Todo el material generado puede usarse en LoopNet listings, LinkedIn, y presentaciones a brokers y franquiciadores.